Cómo analizar los números de una propiedad de alquiler antes de comprar

La mayoría de las sorpresas en las propiedades de alquiler no son sorpresas en absoluto. Surgen de unas pocas líneas que la gente omite o calcula muy bajas, y de un solo caso optimista que nunca tuvo su contraparte prudente.

Parece que a usted le gustaría contar con una manera de evaluar cualquier propiedad de forma rápida y honesta. Este es el método que usamos.

¿Qué renta puede generar realmente esta casa?

Comience con lo que realmente se alquilan casas similares en la zona, no con lo que un anuncio espera obtener. Busque casas con el mismo número de habitaciones, un tamaño y estado similares, en calles similares.

Use un rango, no una sola cifra. Su caso prudente usa el extremo bajo; su caso optimista usa el punto medio. Si el negocio solo funciona en el extremo alto del rango, eso le está diciendo algo.

¿Qué gastos suele pasar por alto la gente?

Cinco líneas causan la mayoría de los problemas:

• Vacancia. Incluso los buenos alquileres quedan vacíos entre inquilinos. Prevea algo de tiempo cada año.
• Reparaciones y mantenimiento. Las casas más antiguas necesitan más. Los techos, los aires acondicionados y los calentadores de agua tienen una vida útil.
• Seguro. En Florida puede ser una partida grande, y varía según la antigüedad del techo, la construcción, la zona de inundación y la protección contra el viento. Obtenga una cotización real para la dirección.
• Impuestos a la propiedad. En Florida, los impuestos se vuelven a evaluar cuando se vende una casa, y una propiedad de alquiler no recibe la exención de vivienda principal (homestead) que puede tener el dueño actual. No use la factura de impuestos del vendedor.
• Rotación de inquilinos. Limpieza, pintura, pequeñas reparaciones y tiempo de arrendamiento entre inquilinos.

Agregue la administración si va a contratar a un administrador de propiedades, y las cuotas de la asociación si las hay.

¿Qué significan flujo de caja, tasa de capitalización y rendimiento sobre el efectivo invertido?

El ingreso operativo neto es la renta que usted cobra menos la vacancia y los gastos operativos, antes de cualquier hipoteca.

La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido entre el precio. Es una forma rápida de comparar propiedades como si usted pagara en efectivo.

El flujo de caja es lo que queda cada mes después de pagar también la hipoteca.

El rendimiento sobre el efectivo invertido es un año de flujo de caja dividido entre el efectivo que usted aporta: el pago inicial más los costos de cierre.

Ninguno de estos datos cuenta toda la historia, pero juntos muestran si una propiedad puede sostenerse por sí sola.

¿Cómo hago un caso prudente y uno optimista?

Analice la misma propiedad dos veces. El caso prudente usa una renta más baja, más vacancia, reparaciones más altas y una cotización real del seguro. El caso optimista usa las cifras que usted espera en un buen año.

Observe la diferencia entre ambos. Esa diferencia es su riesgo real. Una propiedad que sigue funcionando en el caso prudente es una con la que usted puede dormir tranquilo.

Nuestro analizador de inversiones pone cada supuesto donde usted pueda verlo y cambiarlo. Toma unos cinco minutos.

¿Condominio o casa?

Los condominios pueden ser buenos alquileres, pero implican tarea adicional. Pregunte primero:

• ¿La asociación permite los alquileres, y por cuánto tiempo?
• ¿Qué tan saludables son sus reservas?
• ¿Se aproximan inspecciones del edificio o cuotas especiales?

En los últimos años Florida ha agregado reglas para los edificios de condominios, incluidas inspecciones y estudios de reservas obligatorios para muchos de ellos, lo cual puede afectar las cuotas de la asociación.

Pida el estudio de reservas y los informes de inspección de la asociación antes de hacer una oferta.

¿Importa la zona tanto como las cifras?

Las cifras cuentan una parte de la historia. La zona cuenta el resto: qué tan cerca está una casa del agua, los puentes, los parques y los lugares de trabajo, y cómo se ven el seguro y las zonas de inundación en esa calle.

Nuestras páginas de zonas describen cada lugar que conocemos bien.

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