Vender · St. Petersburg y Pinellas
Vender una casa tal cual en St. Petersburg
La guía honesta: lo que los compradores realmente pagan, por qué algunos se retiran y cómo quedarse con más de su venta.
Algunas casas solo necesitan una mano de pintura y una visita abierta el fin de semana. Otras necesitan un techo nuevo, un panel eléctrico nuevo y un plan. Si la suya es del segundo tipo, tiene más opciones que una postal que dice "Compramos casas", y merece entender cada una antes de firmar cualquier cosa.
Qué significa realmente "tal cual" en Florida
Vender tal cual significa que usted no hará reparaciones. El comprador acepta la casa en su estado actual. No significa:
- Que pueda omitir la divulgación. La ley de Florida exige que el vendedor divulgue los hechos que conoce, que afectan de manera importante el valor de la casa y que el comprador no puede ver fácilmente. Vender tal cual cambia quién paga las reparaciones, no lo que usted debe informar.
- Que el comprador no pueda inspeccionar. La mayoría de las ventas tal cual usan el contrato AS IS de Florida Realtors/Florida Bar, que le da al comprador un periodo de inspección. Durante ese tiempo, el comprador puede cancelar por cualquier motivo y recuperar su depósito.
En ese periodo de inspección se gana o se pierde la mayoría de las ventas tal cual.
Quién compra casas tal cual, y cuánto paga cada uno
1. Inversionistas (al contado, rápidos, con una fórmula). La mayoría de los inversionistas fijan su precio con alguna versión de la regla del 70%:
Lo que valdrá la casa después de renovarla, su valor después de la reparación (ARV) × 70% − el presupuesto de reparaciones = su precio máximo.
Una casa que valdría $360,000 renovada, con $55,000 de trabajo: $360,000 × 70% = $252,000, menos $55,000 = unos $197,000.
Ese 30% no es codicia. Cubre los costos de compra y de venta, los costos de mantener la propiedad, el financiamiento y el riesgo del inversionista. Hay ofertas por encima de la fórmula, pero también son las que con más frecuencia se caen después de recorrer la propiedad.
2. Compradores que vivirán en la casa, con financiamiento para renovación. Algunos programas de préstamo permiten financiar la compra y las reparaciones juntas. Estos compradores suelen pagar más que los inversionistas porque compran un hogar, no un margen. La contrapartida es el tiempo: las tasaciones, los presupuestos de contratistas y la aprobación del prestamista toman más tiempo.
3. Mayoristas (wholesalers). Algunos "compradores al contado" planean venderle su contrato a otra persona a cambio de un pago. Es legal cuando se divulga, pero lea el contrato: si es cedible, la persona con quien negoció puede no ser la que cierre la compra.
Por qué se retiran los compradores (y cómo retenerlos)
La razón más común por la que se cae una venta tal cual: la oferta llegó antes de que el comprador viera la casa. Un buen número en papel es solo una hipótesis hasta que el comprador recorre la propiedad con su contratista.
Cómo protegemos su venta:
- 01
Diligencia por adelantado. Una inspección de cuatro puntos, un presupuesto del techo y el trabajo de título están listos antes de la primera visita, para que los compradores pongan precio con hechos, no con miedo.
- 02
Recorrido antes de aceptar. Pedimos a los compradores serios que vean la casa antes de poner su oferta en primer lugar.
- 03
Prueba de fondos con cada oferta. Reciente, de una cuenta real y acorde al precio.
- 04
Periodos de inspección cortos. Días, no semanas, para que su casa no quede fuera del mercado mientras un comprador sigue buscando.
- 05
Una oferta de respaldo. Si el primer comprador se retira, el segundo ya está esperando.
Cómo quedarse con más en una venta tal cual
El precio es solo una parte. Lo que usted recibe neto depende de:
- Quién paga los costos de cierre. Algunos compradores los cubren todos.
- La compensación del agente del comprador, si se solicita.
- La compañía de título y los sellos documentales (documentary stamps; en Florida, $0.70 por cada $100 del precio, normalmente a cargo del vendedor).
- Los saldos que debe liquidar, incluidos los préstamos de paneles solares o de equipos.
- El tiempo. Un cierre limpio en 10 días puede valer más que un precio más alto que tarda seis semanas o que se cae.
Cada oferta que recibimos viene con una hoja estimada de ganancias netas, para que compare lo que usted se queda, no solo la cifra principal.
Vender tal cual con Inspired Nooks Realty
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Los compradores y sus agentes envían sus ofertas por nuestro portal de ofertas, con el contrato y la prueba de fondos. Usted ve cada oferta, sus condiciones y su ganancia neta estimada en su página privada, y usted decide.
Sus criterios, no los nuestros.
Usted nos dice qué es lo importante: precio, rapidez, pago al contado, periodo de inspección. Las ofertas se ordenan según sus criterios, y usted toma cada decisión.
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Hacemos marketing directo a los inversionistas y a los compradores que renuevan casas en el condado de Pinellas, con un paquete completo de diligencia para cada uno.
Representación con licencia.
Somos una agencia de bienes raíces con licencia en Florida, no un mayorista. Nos pagan para conseguirle las mejores condiciones, no para comprarle su casa por menos.
¿Piensa vender una casa que necesita trabajo? Empiece con una conversación privada y sin presión: cuánto vale probablemente su casa tal cual, cuánto podría valer renovada y cuánto recibiría neto en cada caso.
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o llame al (727) 342-0399.
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Las ofertas no están garantizadas. Inspired Nooks Realty es una agencia de bienes raíces con licencia, no un comprador. Su casa se muestra a los inversionistas solo después de que usted firme un contrato de listado con nosotros.
Preguntas de los vendedores
¿Tengo que arreglar algo para vender?
No. Puede vender en cualquier estado. Aun así, debe divulgar los problemas que conoce y que no son fáciles de ver.
¿Recibiré menos si vendo tal cual?
Por lo general, menos que por una casa renovada, pero se ahorra el costo, el tiempo y el riesgo de renovar. La comparación correcta es su ganancia neta en cada escenario, y la calculamos con usted.
¿Qué tan rápido puede cerrar una venta tal cual?
Los compradores al contado pueden cerrar en 7 a 21 días una vez que el título está limpio. Los compradores con préstamo de renovación suelen tardar de 30 a 45 días.
¿Cuál es la diferencia entre un listado y una empresa de "compramos casas"?
Una empresa compradora es un solo comprador que hace una sola oferta. Un listado pone su casa frente a muchos compradores que compiten, con un profesional con licencia que le representa.
¿Mi información es privada?
Sí. Sus ofertas, sus hojas de ganancias netas y sus decisiones están en una página privada que solo usted y su agente pueden ver.
Las estimaciones son ilustraciones, no tasaciones ni garantías. Cada casa y cada comprador son diferentes. Inspired Nooks Realty, LLC es una agencia de bienes raíces con licencia en Florida. Igualdad de oportunidades en la vivienda.
Esta es una traducción. Hicimos lo posible para que sea clara; si algo no se entiende, pregúntenos. En caso de diferencias, la versión en inglés es la que rige.